ici su aree edificabii e relativa cubatura

Le nta del nostri strumento urbanistico prevedono la possibilità, in limitati e circoscritti casi, di trasferire la cubatura utile per edificare da un’area ad un’altra contigua. Gli atti di trasferimento della cubatura vengono fatti con atto di vincoli (atto pubblico registrato e trascritto )

Ipotesi:
tizio ha un terreno di 1000 mq che risulta edificabile;
caio ha un terreno adiacente di 200 mq che risulta edificabile, ma non se ne fa nulla perché non ha il lotto minimo per edificare.
Tizio acquista la cubatura utile sull’area di caio, per ampliare la potenzialità edificatoria del suo terreno.

Alla fine dell’ambaradan, chi paga l’ici sui 200 metri di terreno di caio? Caio stesso, che è ancora proprietario ma non ha più l’edificabilità, o tizio che non è proprietario dell’area ma di fatto ha acquistato l’edificabilità dello stesso?
C’è una qualche norma che dica come fare? Si può mettere nel regolamento?

la questione dei trasferimenti di diritti di edificazione crea sempre difficoltà negli operatori.

Secondo me bisogna riportare la questione nell'alveo del testo normativo.

a) il soggetto passivo è sempre il proprietario (o titolare di altro diritto reale)

b) la base imponibile è (nel caso in questione) l'area edificabile IN BASE A QUANTO RISULTA DAL PIANO REGOLATORE

Fatte queste premesse rimane il problema della quantificazione della base imponibile. Nel caso specifico si può ritenere che per un'area edificabile il valore è costituito, non solamente, ma quasi completamente dalla possibilità edificatoria. Conseguentemente come minimo l'area vale l'importo pagato per la cessione dei diritti edificatori. A tale valore bisognerà aggiungere il fatto che l'area rimane ancora disponibile (magari per essere ceduta come giardino ad un altro confinante o per altri usi consentiti (orto ad esempio).

Discorso simile si può fare nei casi di area con vincoli di rispetto stradale cimiteriale e simili di per sè non edificabili ma che normalmente trasferiscono a terreni circostanti la possibilità edificatoria. In questo secondo caso l'area di rispetto non è tecnicamente edificabile (anche se la cassazione ha detto che le aree standard pagano ICI come aree edificabili) mentre il valore dell'area circostante dello stesso proprietario o di altro che ne ha acquisito il diritto edificatorio dovrà pagare l'ICI sulla sua area edificabile calcolata su un valore al mq. superiore a quello che sarebbe stata la sua stessa area senza quei diritti.

clatemp, 07/12/2007 12.28:

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la questione dei trasferimenti di diritti di edificazione crea sempre difficoltà negli operatori.

Secondo me bisogna riportare la questione nell'alveo del testo normativo.

a) il soggetto passivo è sempre il proprietario (o titolare di altro diritto reale)

b) la base imponibile è (nel caso in questione) l'area edificabile IN BASE A QUANTO RISULTA DAL PIANO REGOLATORE

Fatte queste premesse rimane il problema della quantificazione della base imponibile. Nel caso specifico si può ritenere che per un'area edificabile il valore è costituito, non solamente, ma quasi completamente dalla possibilità edificatoria. Conseguentemente come minimo l'area vale l'importo pagato per la cessione dei diritti edificatori. A tale valore bisognerà aggiungere il fatto che l'area rimane ancora disponibile (magari per essere ceduta come giardino ad un altro confinante o per altri usi consentiti (orto ad esempio).

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avevo fatto pure io quel ragionamento, più o meno, partendo dal fatto che la soggezione passiva del tributo discende da un diritto reale.
però non mi convince del tutto, perchè in questo caso il proprietario che si spoglia della possibilità edificatoria cedendo la cubatura (che di fatto giustifica il calcolo dell'imposta su un terreno che diversamente pagherebbe molto meno - o non pagherebbe affatto, come nel nostro caso) si troverebbe in una posizione decisamente sfavorevole rispetto a chi, proprietario di un'area edificabile, trasferisce la proprietà. quest'ultimo pagherebbe l'ici fino al giorno del trasferimento del diritto reale, l'altro invece pagherebbe tutta la vita. vero è che resta proprietario, ma il suo terreno a quel punto vale come un terreno agricolo. tanto più che nel cdu l'ufficio tecnico mi dice che la certificazione riporta il fatto che il terreno, ancorchè inserito in zona edificabile, di completamento o quel che è, ha perso in tutto o in parte la potenzialità edificatoria.
e resterebbe pure l'inghippo che quello che ha acquistato la cubatura, di fatto beneficierebbe di una potenzialità edificatoria più ampia di quella che paga in ici in base alle dimensioni del suo terreno.
mah.

capisco le perplessità ma la base imponibile non è il diritto di edificare ma l'area edificabile.
Si potrebbe eventualmente argomentare nel senso di una scarsa valutazione (al metro quadrato) dell'area che ha perso la capacità edificatoria e di più elevata valutazione (sempre al metro quadrato) per quella che l'ha acquistata. Un pò come nel discorso che ho fatto prima per le aree di rispetto.
A completamento di quanto ho detto prima, ritengo poi che il contribuente potrebbe far passare (secondo me a ragione) il principio secondo il quale, nel momento in cui l'altro proprietario abbia esaurito, con uno o più fabbricati, la potenzialità edificatoria di entrambi i terreni, il piccolo appezzamento da 200 metri potrebbe essere trattato alla stregua di un'area non edificabile (imponibile eventualmente come terreno agricolo o in alternativa fuori campo ICI). Questo per un principio di ragionevolezza e di uguaglianza. Se infatti tutto il terreno fosse stato di un unico proprietario, nel caso di completa edificazione, non ci sarebbe dubbio sul fatto che l'area diventasse pertinenza del fabbricato e quindi non più assoggettata autonomamente all'ICI. Non si vede quindi perchè lo debba essere nel caso l'area sia di due proprietari diversi.

Si potrebbe argomentare sarebbe a dire che si deve inserire nel regolamento? O si decide caso per caso? Vero è che i casi non sono molti, ed alla fine quello che interessa al comune è che i soldi che entrano siano sempre gli stessi, e che attraverso questi meccanismi di cessione di cubatura non si verifichino delle diminuzioni di imposta. Però qualcuno potrebbe contestare, quindi meglio scrivere le regole da qualche parte.
Sulla parte successiva sono d’accordo sul fatto che, realizzata l’edificazione, sarebbe equo non considerare più edificabile l’area che ha ceduto la cubatura, perché diversamente in effetti si realizzerebbe una disparità di trattamento rispetto alla situazione del proprietario unico. Certo è che non sarà facile far comprendere ai contribuenti il ragionamento (finchè tizio non edifica caio paga come edificabile, dopo non più…)
Mah.

clatemp, 07/12/2007 13.48:

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capisco le perplessità ma la base imponibile non è il diritto di edificare ma l'area edificabile.

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che poi, a pensarci bene, se l'area edificabile ha ceduto la cubatura, non è più neanche qualificabile come edificabile..

La questione della cessione dei diritti volumetrici è, in termini tecnici, un casino. Qualche settimana orsono ne parlavo con il gerente della Conservatoria dei RR.II. che, contro la stessa prassi del suo ufficio, sosteneva l'intrascrittibilità degli atti relativi (motivandolo con il fatto che il Comune in sede di programmazione urbanistica può rendere estremamente "volatili" le volumetrie medesime). Ho anche letto approfonditi commenti dai quali si deduce che, in definitiva, anche la dottrina non sa come inquadrare tali negozi giuridici. Pur con riferimento ad altro punto di vista sarebbe interessante leggere: "DETERMINAZIONE DELL’INDENNITA’ DI ESPROPRIAZIONE PER P.U.CASSAZIONE, SEZ. I CIVILE - sentenza 31 ottobre 2007 (sulle nozioni di edificabilità legale ed edificabilità di fatto alle quali fare riferimento per la determinazione delle indennità di espropriazione per p.u. ed in particolare sulla possibilità o meno di considerare edificabile un’area la cui volumetria sia stata trasferita)". Purtroppo non la possiedo.

provo a cercarla, grazie.